墓園經營模式分析及陵園行業前景展望

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　　不知不覺中，又到了一年一度的清明時節，這是一個中國人民去墓地拜祭祖先，懷念先人的傳統節日。中華民族的墓葬傳統，古人都十分講究入土為安，還對墓地的風水特有一番研究；尤其是王侯將相，都會特意在生前找人選定一個好風水的葬身之處。在這樣的傳統熏陶之下，中國人對好的墓葬之地，都是趨之若鶩。而現代的中國，城鎮化程度高的大城市人口眾多，高樓林立，造成了墓地資源逐漸走向貧乏。

　　近年的清明節，網絡上更是流傳著關于上海人在郊外購買商品房用作于祖先骨灰的各種流言蜚語，其原因是上海市市區墓園的墓地價格比郊區的商品價格高出一大截。對于上海市民的做法是否妥當，暫且不予討論。但是，大家可以透過上海市民的清明節現象，來看清墓園行業盈利的本質。

　　適逢清明時節，我們將從土地成本，供求關系等角度，為大家分析墓園行業墓地服務的盈利能力及其未來的投資價值，以及對經營性墓園未來發展的思考。

　　一、墓園行業主要利潤來自墓地服務,經營特點是高毛利、低負債、短期償債能力強、利潤增長穩健。

　　了解墓園行業的經營模式有助于我們認識墓園行業的盈利能力。下面我們會用大陸墓園行業的龍頭上市公司福壽園和福成股份的墓園服務部分，來為大家分析墓園行業的主營業務及其利潤的產生方式。此外，墓園行業墓地服務的商業模式與房地產行業的商業模式有“異曲同工之妙”，我們會將墓園行業的財務指標與房地產行業做比較，以凸顯墓園行業的經營特點。

　　圖1-福壽園墓地服務營收占總營收比例。（制圖來源：時代商學院）

　　福壽園的墓園服務所占其總營收的比例連續三年達到80%以上，墓地銷售的利潤是墓園行業利潤的重要組成部分，是其最重要的經濟收入來源。

　　圖2-2016—2018年福城股份、福壽園的凈利潤（制圖來源：時代商學院）

　　從2016年到2018年，福壽園與福成股份墓葬服務的凈利潤逐年增長，福壽園利潤增長率平均達到20%，福城股份墓葬服務的利潤增長率平均為16.5%。

　　圖3-2016—2018年福壽園毛利率、福城股份墓園服務毛利率（制圖來源：時代商學院）

　　從2016年到2018年，福壽園與福城股份墓園服務的毛利率均達到79%以上，它們的毛利率連續三年都是房地產龍頭企業碧桂園的三倍。

　　圖4-2014到2018年碧桂園與福壽園的資產負債率（制圖來源：時代商學院）

　　2014到2018年，碧桂園的資產負債率平均達到83.29%，而福壽園的資產負債率平均為22.72%。碧桂園的資產負債率幾乎是福壽園的4倍。

　　圖5-福壽園與碧桂園的流動比率率.(2016-2018)

　　福壽園的流動比率是碧桂園的三倍以上，說明它的短期償債能力非常強大，企業短期內出現債務違約的概率非常低。

　　綜上所述，我們可以對墓園行業的經營狀況作出一個總結。墓園行業的經營模式具有高毛利，低負債、短期償債能力強的特點，其凈利潤逐年緩慢增長，屬于穩健增長的長期成長型行業。墓園行業利潤的主要來源是墓地服務，墓地服務的利潤占其總利潤的80%以上，墓地服務的毛利率如此之高，讓人不禁聯想其土地成本是何其的低廉。

　　二、墓地成本及資源是墓園行業的核心利潤來源

　　上文提到，墓園行業的主要利潤來自墓地服務，同理可得，墓地的土地成本決定墓地服務的利潤。根據福壽園2013年的招股書披露，福壽園的土地都是十幾年前收購的，價格非常低廉。根據創業家的報道，40萬平方米的上海福壽園，1994年原土地收購成本每平方米只需190元，而上海福壽園2019年最實惠的花壇葬價格是每平方米8000元，有的室內葬高達36800元每平方米，其他的室外墓地均是當地面議。根據我們的計算，以最實惠的花壇葬價格為例，從1994年到2018年，每年的每平方米最低投資回報率是168%，這還沒算墓地價格在今后會繼續上漲。此外，根據福壽園2018年的年度報告，經營性墓地的平均銷售單價同比增長了7.5%，這個漲幅跑贏2018年中國大陸股票市場A股的增長率。

　　墓地資源的稀缺性是墓園行業的另一個利潤增長點。中國地方政府對墓地的規劃非常嚴苛，導致墓地的供需嚴重不匹配。2016年，中國人口總數13.82億，墓地數量3000多處；美國人口3.25億，墓園多達50000處。在人口基數大非常大的中國，墓地資源人均分配不均。此外，墓地服務沒有二級市場，不能轉讓交易，家屬必須要有死者的火化證書才能購買墓地進行購買，墓園的土地產權也不屬于購買者。中國墓地資源的稀缺令墓地價格不斷上漲，墓地價格的上升成為墓園企業的利潤增長點。

　　三、墓園行業的未來發展前景：城鎮死亡人口的未來增長決定墓園行業能否長遠發展

　　中國的墓園大致分為兩種，一種是公益性墓園，另一種是經營性墓園。公益性墓園主要是為農村居民提供安葬墓地的服務，經營性墓園的主要服務對象是城鎮居民人口。而上文提到的墓園龍頭企業福壽園、福成股份就屬于經營性墓園，它們的經營范圍就集中在全國的大中城市，也就是說城市人口的死亡數量是否會持續增長決定了墓園行業的利潤能否繼續增長。

　　1.城鎮人口死亡數量逐年攀升

　　根據國家統計局2015—2018年的數據統計，2015到2018年年國家死亡人口分別為975萬977萬，986萬,993萬。時代商學院按照當年城鎮化人口的比例進行推算，2015—2018年的城鎮死亡人口分別為546萬，556萬，576萬，590萬。數據表明，城鎮人口的死亡數量和死亡人口的漲幅都呈現出逐年攀升的態勢。

　　圖6- 2002年—2015年中國死亡人數（圖表來源：公開媒體）

　　圖7-城鎮人口死亡數量2015—2018（數據來源：國家統計局，時代商學院制作）

　　2.老齡化趨勢越演越烈是人口死亡數量攀升的重要因素

　　按照聯合國的傳統標準，一個地區60以上的人口達到該地區總人口的10%，就代表該地區進入老齡化社會。根據國家統計局2018年統計年鑒，直到2017年年末，我國60周歲及以上人口24090萬人，占總人口的17.3%，其中65周歲及以上人口15831萬人，占總人口的11.4%。60周歲以上人口和65周歲以上人口同比上漲0.6%。預計到2020年，老年人口達到2.48億，老齡化水平達到17.17%；2025年，六十歲以上人口將達到3億。另外，國家統計局五年一度的平均預期壽命預測，2015年的數據預測顯示，我國平均預期壽命合計為76.34歲。

　　圖8 – 2015—2018年65歲以上老年人口數量（數據來源：國家統計局，時代商學院制作）

　　圖9—中國60歲以上人口數量（2010—2020）（數據來源：中國產業信息，時代商學院制作）

　　我國老年人口數量和死亡人數呈現長期增長的大趨勢，對墓園行業的未來收入預期起到巨大的正面作用。中國老年人口數量的長期上漲，說明墓園行業的潛在用戶群體在不斷擴大。而人口死亡數量的不斷增長，能夠提升墓園企業的存貨周轉率和資金周轉率，縮短行業的投資周期，為墓園行業提供更強大和更穩定的現金流，使墓地服務的收益最大化，墓園行業在不久的將來絕對會成為朝陽行業。

　　四、探討：經營性墓園會否走向公益化？

　　經營性墓園是國家墓葬服務市場化改革的成果，為城鎮居民提供便利的城鎮墓地服務。雖然經營性墓園是根據市場化的價格提供墓地服務，但是政府能否任由經營性墓園的市場價格肆意上漲，令廣大城鎮居民對購買墓地服務感到巨大壓力，令人感覺死無安身之所呢？對此，時代商學院對墓園行業的公益屬性為側重點，對城鎮經營性墓園的管理提出一些建議。

　　建議1—政府可以實施調控政策，對經營性墓園的墓地價格實施宏觀調控。雖然墓地服務不可轉讓，但是宏觀調控政策能防止經營性墓園以墓地資源稀缺為由進行惡意上漲；同時還能夠規范經營性墓園的墓地價格收費，防止經營性墓園肆意開價，保護城鎮居民往生之后的根本利益。

　　建議2—政府可以使用國有資本力量，對城市經營性墓園的部分股權進行收購，這樣的做法可以對經營性墓園的經營產生一定的影響，使其原有的市場化競爭經營戰略不要過于鋒芒畢露，使經營性墓園在一定程度上向公益化發展，為廣大城鎮居民提供價廉物美的優質墓地服務，讓大眾不再有“死不起”的恐懼感，擁有作為納稅人的“逝之尊嚴“。