將近3個月，仍沒有募集齊3億元—近期，某基金子公司的一款房地產資管計劃的銷售“怪象”引發業內人士關注。資料顯示，該產品從3月中旬開始銷售，但到6月中旬，還有約3000萬元份額未能售出。業內人士認為，該資管計劃項目本身并不差，但耗費如此長時間，這正是當下房地產信托、資管計劃銷售分化加大的一個縮影。

一位信托高管稱，現在“適銷對路”的產品一周就能募集1億元，但有些產品一個月也只能募集兩三千萬元。業內人士發現，在對房地產市場風險普遍擔憂的背景下，投資者出手房地產信托或資管產品變得相當謹慎，但融資方為大型房地產開發商、項目位于一二線城市，建筑類型為剛需住宅的產品仍受投資者青睞。


近日，這家基金子公司在其官網發布公告，宣布這一資管計劃的第10期開始銷售，規模近3000萬元。

中國證券報記者獲得的一份該資管計劃的《投資說明書》顯示，該資管計劃的計劃募集資金規模為3億元，投資標的是河北臨近北京的某縣級市住宅小區建設，其投資策略包括股權投資和債權投資，其中股權投資為該資管計劃受讓該房地產公司實際控制人的股權，在資管計劃到期之前或到期之時由該房地產公司回購；債權投資為將該資管計劃剩余資金通過委貸銀行向前述融資方發放委托貸款，融資方在獲得貸款后，主要用于前述房地產項目地塊及對應的房地產項目。據知情人透露，該資管計劃的資金用途主要是融資方用來拿地。

值得注意的是，相比同類產品，該資管計劃的收益率較高。中國證券報記者了解到，該資管計劃分為1年期和2年期兩種，其中1年期產品收益率高達11%，計劃募集規模為1.5億元；2年期的年化收益率也有11.5%，計劃募集規模同為1.5億元。

然而，從該基金子公司官方網站發布的成立公告來看，其銷售頗費周折。資料顯示，該資管計劃從今年3月中旬開始銷售，但截至6月中旬，尚有3000多萬元的份額沒有募集到位。

這意味著，該資管計劃平均每月的募資規模還不到一個億。對此，該基金子公司客服人員對中國證券報記者表示，該資管計劃1年期的產品銷售情況很好，在幾周之內就達到1.5億元的計劃募資規模。一位該資管計劃的代銷人士對中國證券報記者表示，該產品后續募集速度較為緩慢，是因為基金子公司風控較為嚴格，必須一期募集完成后才能發行下一期；另外，也考慮到資金成本問題。但一位接近該資管計劃融資方的人士對中國證券報記者透露，由于這筆資金主要用來拿地，所以融資方比較著急。

“其實，這只產品本身并不差，收益率較高，而且項目位于京郊，在京津冀一體化的背景下，具有一定前景。”一位不愿具名的知情人士說，實際上，當初曾有多家信托、基金子公司爭搶這一項目，最終這家基金子公司奪魁。這位業內人士認為，該產品發行速度較慢，反映了當前基金子公司整體銷售能力較弱的問題。

但有觀點認為，該資管計劃三個月難以募集三億元，正是當下房地產信托、資管計劃產品銷售分化增大的一個縮影。

“我們公司也有一些房地產集合信托計劃面臨同樣問題，有時候一個月只能募集到兩三千萬元。”某信托公司高管如是說。

當前房地產信托、資管計劃的銷售不容樂觀。以信托為例，在上周集合信托成立、發行數量雙雙增加的背景下，僅成立了9只房地產集合信托，規模為4.03億元。據用益信托網數據顯示，在5月成立的集合信托中，投資領域為房地產的規模是86.53億元，占比僅為18.1%—這一數據是今年以來該項指標的最低值。在前四個月，房地產集合信托成立規模占比分別為39.3%、27.44%、25.72%、25.9%。在去年5月房地產集合信托成立規模的占比高達31.5%。業內人士普遍認為，當前投資者對房地產風險的擔憂，是該類集合信托計劃募資不景氣的重要原因。

“現在如果融資方是小型房地產公司，或者項目本身較小，確實不好賣。”前述信托公司高管坦言：“公司銷售部門每天都會匯報銷售情況，我們發現，就在公司內部，同一銷售期內，有的產品一周能賣近1億元，但有的一個月也就賣出兩三千萬元。”

“那些適銷對路的產品依然好賣。”前述信托公司高管表示，現在投資者在出手房地產類產品時特別謹慎，他們對產品發行方是信托還是基金子公司并不特別在意，主要是看具體的產品。

通過對比研究，這位信托公司高管認為，那些“適銷對路”的房地產信托或資管計劃的特征是，融資方為大型房地產開發商，至少是在省內排名靠前；項目位于一二線城市，其中二線城市多是東部和東部地區的省會城市；房地產種類偏向住宅，多為剛需房，即便是綜合體建筑也是住宅偏多的類型。此外，他還認為，相比收益率，投資者更關注期限較短的產品。